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Herramienta de planeación

Calculadora de base operativa

Elija su región, tipo de inmueble y plantilla para modelar su costo mensual de operación real. A diferencia de los modelos inmobiliarios convencionales, esta base integra los costos del inmueble con las cargas laborales obligatorias de México, totalmente cargadas, y los impuestos estatales sobre nómina, dando a los equipos financieros una visión completa de su verdadera salida de efectivo operativa.

Tipo de inmueble
5005382 pies²20.000
10500
500 US$4000 US$

Base operativa mensual estimada

Referencias T3 2026

10.894 US$/ mes

Renta base del inmueble
3700 US$
NNN, servicios y mantenimiento (12%)
444 US$
Nómina base bruta
5000 US$
Carga patronal completa (32%)
1600 US$
Impuesto sobre nómina (ISN 3%)
150 US$
Instalación realista
100–120 días
Vacancia
1.90%

Perspectiva regionalEcosistema tecnológico que equilibra manufactura ligera con capacidad sólida de hardware y software.

Aviso de cumplimiento operativo y fiscal

  • Operar bajo un esquema IMMEX en Guadalajara exige la certificación de IVA/IEPS del artículo 28-A para diferir el 16% de IVA sobre materia prima importada.

Es un modelo indicativo, no una cotización. Confirmamos tarifas, plazos y el ISN aplicable contra su caso real durante el diagnóstico.

Ejemplos prácticos

Tres perfiles, con el mismo modelo

Perfiles operativos ilustrativos, no proyectos con clientes. Cada total se calcula con el estimador de arriba, así que las cifras no pueden separarse.

Guadalajara

Ensamble electrónico

Un manufacturero por contrato que lleva una línea de placas a la base de proveeduría de Jalisco, con un equipo pequeño de firmware al lado.

Espacio requerido (m²)
4000 m² (43.056 sq ft)
Plantilla
120
Salario base mensual promedio (USD)
1100 US$

Base mensual modelada211.352 US$/ mes

Ver el perfil de Guadalajara

Querétaro

Maquinado aeroespacial

Un proveedor de segundo nivel que coloca maquinado certificado junto al clúster aeroespacial de Querétaro y su cantera de talento.

Espacio requerido (m²)
6000 m² (64.584 sq ft)
Plantilla
180
Salario base mensual promedio (USD)
1300 US$

Base mensual modelada356.220 US$/ mes

Ver el perfil de Querétaro

Ciudad de México

Cumplimiento de e-commerce

Un distribuidor que compra alcance el mismo día en el Valle de México, no el metro cuadrado más barato disponible.

Espacio requerido (m²)
8000 m² (86.112 sq ft)
Plantilla
90
Salario base mensual promedio (USD)
900 US$

Base mensual modelada195.280 US$/ mes

Ver el perfil de Ciudad de México

Estos perfiles son ilustrativos y no describen clientes específicos. Cada total está totalmente cargado: inmueble, costo operativo, nómina, carga patronal e ISN. Los supuestos salariales corresponden a rangos de operador y técnico de nivel inicial a medio; una planta con peso en ingeniería quedará bastante por encima.

Supuestos

Qué supone este modelo

Una estimación solo sirve si puede ver qué hay detrás. Estos son los cuatro supuestos que hacen el trabajo.

Opex al 12% de la renta
Mantenimiento, cargos NNN y servicios se modelan como proporción de la renta base. Las cifras reales varían según el inmueble y el parque; un arrendamiento triple neto en un parque reciente suele quedar cerca.
Carga laboral del 32%
Cuotas patronales del IMSS, las aportaciones crecientes de la reforma de pensiones, el aguinaldo de 15 días y la prima vacacional. Cargada por completo suele ubicarse entre 30% y 35% de la nómina bruta según el rango salarial; el modelo usa 32% como punto medio. Va dentro del total, porque omitirla es como los presupuestos extranjeros terminan cortos por un tercio.
ISN a la tasa estatal aplicable
El impuesto sobre nómina lo fija cada estado. Tres de las cinco regiones aquí cobran 3.0%. La Ciudad de México se modela a 4.0% para absorber sobrecargos corporativos locales, y Yucatán a 3.75% conforme a la Ley de Hacienda 2026.
Tarifas medianas 2026
La renta es una mediana puntual de inteligencia de mercado actual. Cuando difiere del rango publicado en una página regional, esa página conserva la investigación anterior y esto refleja la mediana 2026.

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