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Ferramenta de planejamento

Calculadora de base operacional

Escolha região, tipo de imóvel e quadro de pessoal para modelar o seu custo mensal de operação real. Diferente dos modelos imobiliários convencionais, esta base integra os custos do imóvel com os encargos trabalhistas obrigatórios do México, totalmente carregados, e os impostos estaduais sobre a folha, dando às equipes financeiras uma visão completa da real saída de caixa operacional.

Tipo de imóvel
5005382 pés²20.000
10500
US$ 500US$ 4.000

Base operacional mensal estimada

Referências 3T 2026

US$ 10.894/ mês

Aluguel base do imóvel
US$ 3.700
NNN, utilidades e manutenção (12%)
US$ 444
Folha base bruta
US$ 5.000
Encargos patronais completos (32%)
US$ 1.600
Imposto sobre a folha (ISN 3%)
US$ 150
Instalação realista
100–120 dias
Vacância
1.90%

Leitura regionalEcossistema tecnológico que equilibra manufatura leve com forte capacidade em hardware e software.

Aviso de conformidade operacional e fiscal

  • Operar sob um regime IMMEX em Guadalajara exige a certificação de IVA/IEPS do artigo 28-A para diferir os 16% de IVA sobre matéria-prima importada.

É um modelo indicativo, não uma cotação. Confirmamos valores, prazos e o ISN aplicável ao seu caso real durante o diagnóstico.

Exemplos práticos

Três perfis, no mesmo modelo

Perfis operacionais ilustrativos, não projetos com clientes. Cada total é calculado pelo estimador acima, então os números não podem divergir.

Guadalajara

Montagem eletrônica

Um fabricante por contrato levando uma linha de placas para a base de fornecedores de Jalisco, com uma pequena equipe de firmware ao lado.

Área necessária (m²)
4.000 m² (43.056 sq ft)
Quadro de pessoal
120
Salário base mensal médio (USD)
US$ 1.100

Base mensal modeladaUS$ 211.352/ mês

Ver o perfil de Guadalajara

Querétaro

Usinagem aeroespacial

Um fornecedor de segundo nível colocando usinagem certificada ao lado do cluster aeroespacial de Querétaro e do seu funil de formação.

Área necessária (m²)
6.000 m² (64.584 sq ft)
Quadro de pessoal
180
Salário base mensal médio (USD)
US$ 1.300

Base mensal modeladaUS$ 356.220/ mês

Ver o perfil de Querétaro

Cidade do México

Fulfillment de e-commerce

Um distribuidor comprando alcance no mesmo dia no Vale do México, e não o metro quadrado mais barato disponível.

Área necessária (m²)
8.000 m² (86.112 sq ft)
Quadro de pessoal
90
Salário base mensal médio (USD)
US$ 900

Base mensal modeladaUS$ 195.280/ mês

Ver o perfil de Cidade do México

Estes perfis são ilustrativos e não descrevem clientes específicos. Cada total está totalmente carregado: imóvel, custo operacional, folha, encargos patronais e ISN. As premissas salariais correspondem a faixas de operador e técnico de nível inicial a médio; uma planta com peso em engenharia ficará bem acima.

Premissas

O que este modelo assume

Uma estimativa só serve se você enxerga o que há por trás. São estas as quatro premissas que fazem o trabalho.

Opex a 12% do aluguel
Manutenção, encargos NNN e utilidades são modelados como proporção do aluguel base. Os valores reais variam com o imóvel e o parque; um contrato triple net em parque recente costuma ficar perto.
Encargos trabalhistas de 32%
Contribuições patronais ao IMSS, os aportes crescentes da reforma da previdência, o aguinaldo de 15 dias e o adicional de férias. Totalmente carregado, isso costuma ficar entre 30% e 35% da folha bruta conforme a faixa salarial; o modelo usa 32% como ponto médio. Está dentro do total, porque deixá-lo de fora é como orçamentos estrangeiros acabam um terço curtos.
ISN pela alíquota estadual aplicável
O imposto sobre a folha é definido por cada estado. Três das cinco regiões aqui cobram 3,0%. A Cidade do México é modelada a 4,0% para absorver sobretaxas corporativas locais, e Yucatán a 3,75% pela Ley de Hacienda 2026.
Valores medianos 2026
O aluguel é uma mediana pontual de inteligência de mercado atual. Quando difere da faixa publicada em uma página regional, aquela página mantém a pesquisa anterior e esta reflete a mediana de 2026.

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